Документы, необходимые для рефинансирования ипотеки. Как рефинансировать ипотеку – пошаговая инструкция

По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.

Когда это выгодно

Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними - стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», - считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики - скидку.

Я рефинансировала кредит Сбербанка в «Российском капитале». И там же провела второе рефинансирование. В результате ежемесячно плачу на 38 тыс. рублей меньше.

Ирина, Москва

«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», - говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться - можно обращаться в другой банк.

«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», - советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

В ВТБ я пытался узнать, о каких условиях может идти речь, учитывая, что у меня ипотека под 13,5% на 29 лет, 9 из них уже выплачены, но по договору - это выплаты почти исключительно по процентам. Менеджер заверил, что время погашения (29 лет) пересматриваться точно не будет. В лучшем случае пересмотрят ставку, минимальная - 10%. У меня вырвалось: «Я ведь у вас переплачиваю стоимость квартиры в пять раз». «Это ипотека», - улыбнулся в ответ консультант.

Максим, Московская область

Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.

«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали - озвучивалась гораздо меньшая», - рассказала Мария.

Странные расчеты

У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже - выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая - 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».

Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн. Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, - рассказала ЦИАН Екатерина. - В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс. ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».

«Я выбирала из двух банков, но один пришлось отвергнуть - обсуждая сумму, менеджер не сказала, что нужно будет оплачивать доверенность на посредника. Это стоит совершенно подъемную сумму в 2 тыс. рублей, но было неприятно что меня не проинформировали обо всех расходах».

Екатерина К., Москва

Такое тоже бывает

Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.

«Моей приятельнице закладную подготовили за две недели, а мне только через месяц. Да то только после того, как больше часа «провисела» на линии и жестко попросила оператора как следует поискать потому что сил нет и регламент по срокам нарушается. Он поискал, и неожиданно выяснилось, что я могу приехать в банк за закладной в любое время, потому что она готова… Но, так как с момента сделки прошел уже месяц, пришлось заново оформлять справку из БТИ - она действует 30 дней. И еще около месяца ушло на регистрацию нового договора в банке, хотя той самой моей приятельнице в том же банке зарегистрировали за десять дней. Ну, и уже под самый конец этой истории, надо было написать заявление о снижении ставки согласно действующему договора. В итоге к моменту начала оплаты кредита по прошло 4 месяца постоянного оформления, звонков и выяснений, но сейчас банк ставит новые условия со следующего платежа».

Вероника, Санкт-Петербург

инструкция по рефинансированию

1. Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование.
2. Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка.
3. Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните - банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает - подписывайте договор.
4. Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку.
5. После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.

Рефинансирование – это способ переоформить кредитный договор в другом банке на более выгодных условиях. Целью рефинансирования для клиента является снижение годовой процентной ставки, и, как следствие, переплаты по кредиту, уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока договора, более удобное обслуживание (наличие касс, бесплатные способы погашения). Для банковской организации выгода очевидна: они получают нового клиента. Сама услуга мало чем отличается от выдачи кредита. Но здесь есть свои особенности. Давайте рассмотрим, как воспользоваться такой услугой и какие документы нужны для рефинансирования кредита.

Принцип рефинансирования

На любом этапе при определенных условиях заемщик может обратиться в любой коммерческий банк с просьбой перекредитования его действующего кредита. При этом есть возможность объединить несколько договоров в один. К примеру, у вас есть договор в ВТБ 24 и Россельхозбанке. Вы имеете право рефинансировать оба кредитных договора, объединив их в один, например, в Сбербанке.

Это никак не отразится на кредитной истории и не повлияет на выдачу кредитов в дальнейшем. Так как для банков без разницы, кто производит погашение кредитования. Более негативно сказывается наличие длительной просроченной задолженности. Поэтому услуга рефинансирования в этом плане является привлекательной для всех сторон сделки.

Условия

Чтобы рефинансироваться в любом коммерческом банке, необходимо выполнить ряд условий. В каждой банковской компании эти условия могут различаться. Основным критерием является отсутствие текущей просроченной задолженности. А также наличие выплат по кредитному договору, обычно не менее трех-шести ежемесячных платежей.

В остальном требования являются стандартными, как и при простом оформлении кредитования. Соответственно, устанавливается обычный пакет документов. Также существуют определенные ограничения по сроку кредитования.

Например, если у вас оформлен потребительский кредит сроком на 60 месяцев, а в банке, в котором вы планируете перекредитовываться, максимальные сроки по этому направлению также 60 месяцев, то увеличить срок договора в этом случае не представляется возможным. Соответственно, добиться значительного снижения ежемесячного платежа не получится.

Комплект документов

Как уже говорилось ранее, такая услуга мало чем отличается от стандартного кредитования. Поэтому нужны обычные документы, подтверждающие личность, статус и платежеспособность заемщика.

В комплект нужных документов, которые подтверждают личность и статус, входят:

• паспорт или его ксерокопия (всех страниц, где есть отметки);
• трудовая книжка или заверенная копия от работодателя;
• военный билет;
• индивидуальный номер налогоплательщика;
• СНИЛС;
• заграничный паспорт;
• водительское удостоверение.

Немаловажным будет подготовить и документы о платежеспособности. Так как если клиент прибегает к услугам рефинансирования, то это говорит о том, что он не выдерживает кредитную нагрузку. Подтвердить свои доходы можно:

• справкой по форме 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы;
• выпиской движения денежных средств по дебетовой или зарплатной карточке;
• справкой банковской формы, которую можно получить в банке, где планируется перекредитование;
• другими документами, подтверждающими постоянный официальный приток денег (пенсии, договоры аренды помещения и другие).

Но это только стандартный комплект для того, чтобы банк оценил возможность финансирования сделки. Что нужно еще? Помимо этого необходимо предоставить данные по текущему кредиту, который готовится к рефинансированию.

• справка о ссудной задолженности и процентах по кредитному договору. Обычно носит название «справка о параметрах кредита»;
• справка, в которой отражается информация о дате оформления договора и сроке, процентной ставке, первоначальной ссудной задолженности;
• справка о поступлениях платежей на счет и отсутствии текущей просроченной задолженности;
• реквизиты счета, отрытого для погашения, чтобы банк смог оплатить долг и закрыть кредитный договор.

После того как рефинансирование состоялось, не забудьте получить справку о закрытии кредита и отсутствии задолженности перед банком.

Возможные минусы рефинансирования

Перекредитование – это услуга, которая должна предполагать собой максимальную выгоду для клиента, исходя из текущих потребностей. Перед тем как воспользоваться такой услугой, стоит уточнить у выбранного банка о наличии скрытых комиссий.

Банк для рефинансирования кредита

Перевод денежных средств между сторонними банками, как правило, платная услуга. Следует уточнить, за чей счет будет оплачиваться комиссия за перевод, способы погашения кредитов. Есть банковские организации, которые не имеют собственных касс или банкоматов, через которые можно пополнять денежные средства на счет. А оплата через сторонние организации может быть с комиссией за перевод, что сделает договор кредитования менее выгодным.

В целом перекредитование оформляется на любой вид договоров, будь то потребительский кредит, автокредит или ипотека. Если по договору предусмотрен залог, то дополнительно необходимо будет предоставить документы по предмету залога:

• ПТС и договор купли-продажи – в случае если оформлен автомобиль;
• справку из Росреестра, свидетельство на право собственности и договор купли-продажи, если оформлена ипотека;
• также могут понадобиться кадастровый паспорт на квартиру, дом или земельный участок и экспертиза независимого оценщика.

Точный список следует уточнять непосредственно у менеджера по оформлению кредитования, так как он может варьироваться в зависимости от кредитно-финансового учреждения.

Страховки

Если условиями кредита предусмотрен залог, то он может подлежать обязательному страхованию. К примеру, автомобиль часто необходимо страховать по КАСКО по рискам угона и ущерба.

В связи с этим следует предоставить копию полиса об оплате и квитанции. Если перекредитовывается ипотека под залог, то обязательной страховкой является страхование недвижимости. В этом случае также понадобятся полис и квитанции.

Для того чтобы улучшить условия по договору или снизить размер ежемесячных платежей, не обязательно обращаться в какой-либо другой банк. Возможно, в вашей же банковской организации предусмотрена услуга реструктуризации, что значительно упростит процесс.

Банк для рефинансирования кредита

Достаточно предоставить справки, подтверждающие ухудшение материального положения (трудовая книжка с отметкой об увольнении, справка из бухгалтерии о снижении доходов за последние три месяца). В этом случае банк может пойти навстречу клиенту и предоставить более удобные условия по договору.

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

При экономии в 4500 рублей по ежемесячному платежу общая экономия, таким образом, составляет около миллиона рублей даже с учетом фактического увеличения срока кредита на год после рефинансирования. Расчет произведен без учета дополнительных расходов, речь о которых пойдет в примере ниже:

Отзывы ипотечников

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Выгода #2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам резко упадет. Покажем на том же примере:

Переплата, таким образом, сокращается более чем на 1,7 миллиона рублей за весь срок кредита.

Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

Такое возможно при замещении ипотечного кредита . Сейчас предлагаемые банками ставки уже позволяют сделать это если не с выгодой, то хотя бы с нулевыми потерями. Смысл такого рефинансирования в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.

Допустим, мы брали в ипотеку все ту же квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%, но платили 5 лет, а на оставшийся срок перекредитовались потребкредитом под 12,9% годовых (реальная ставка Сбербанка, которую трудно, но всё же можно получить).

Итого видим, что стоимость обоих кредитов с учетом страховки и прочих побочных расходов окажется примерно одинаковой. Однако в залоге ваша квартира будет всего 5 лет вместо 10-ти.

Выгода #4: Смена валюты кредита

Крайне актуальная возможность для заемщиков, бравших ипотеку в долларах и поплатившихся за это после скачка курса в конце 2014 года. Другое дело, что далеко не каждый банк готов менять валюту кредита. Подобные услуги сейчас предоставляет, например, Газпромбанк.

Выгода #5: Повышение удобства обслуживания кредита

Если у Сбербанка, ВТБ24 и еще нескольких крупных кредитных организаций есть надежные и более-менее удобные интернет-банки, то заемщикам многих других кредиторов приходится платить через отделения, банкоматы и терминалы.

Рефинансирование ипотеки может стать хорошей возможностью облегчить себе бремя поездок по городу к одному-единственному действующему банкомату с купюроприемником. Также удобно перевести ипотеку в банк, где вы получаете зарплату.

Минусы рефинансирования ипотеки

• Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
• Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
• Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Отзывы ипотечников

Обратился в ВТБ24 за рефинансированием ипотечного кредита в размере 1,6 миллиона рублей. По телефону, а затем и в офисе подтвердили, что подхожу по всем параметрам, так сказать, с запасом. У меня высокая зарплата, крупная стабильная компания, зарплатный проект у нас как раз в ВТБ24. менеджер обещал рефинанс под 9,7% годовых.

Ждал неделю. Звонит девочка и бодрым голосом говорит: «Вам одобрен кредит под 10% годовых в размере 1 миллиона рублей». ЧтоА? Какой миллион? Спросил, почему такое решение. Девочка обещала уточнить – и… всё. Больше никто не звонил. Задал вопрос на Банки.ру. Техподдержка банка ответила, что вот такие условия, хочешь – бери, не хочешь – иди в другое место.

Кому подойдет рефинансирование ипотеки

• обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
• заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
• обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
• клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать

Кредит, который вы собираетесь рефинансировать, должен соответствовать следующим требованиям:

• Заём должен погашаться своевременно в течение как минимум последних 12 месяцев (на самом деле – на протяжении всей кредитной истории, поскольку наличие хотя бы одной просрочки платежа даже многолетней давности существенно снижает ваши шансы на одобрение перекредитования). Также должна отсутствовать текущая просроченная задолженность.
• Как правило, рефинансирование ипотечного кредита невозможно ранее полугода его действия. У некоторых банков стоит ограничение по сумме перекредитования – клиент должен выплатить по первоначальному кредиту от 20% до 50% стоимости объекта.
• То же самое касается окончания срока действия ипотеки – нельзя рефинансировать кредит, если до его окончания осталось менее трех месяцев.
• Кредит не должен быть ранее .

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку

Вот предложения от 12 ведущих российских банков, оказывающих услугу рефинансирования ипотечных займов. Они направлены на различных заемщиков, и при желании найти «свой» банк можно без особого труда.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

1 Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2 Собираем пакет документов, в который входят:

• Анкета-заявление по форме банка (можно заполнить онлайн либо непосредственно у менеджера).
• Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
• Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
• Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора.
• и (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
• Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

3 Если банк удовлетворяют представленные документы, то в течение 2-5 дней выносится положительное решение. Срок может быть продлен как по объективным (дополнительное изучение документов и кредитной истории), так и по субъективным причинам (менеджер, приняв пакет ваших бумаг, ушел в отпуск/на /уволился, не передав никому дела).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4 Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5 Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

• выписка из ЕГРН
• кадастровый паспорт
• выписка из домовой книги
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6 Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7 Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8 Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9 Начинаем платить по новому кредиту.

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

• Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
• Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия основных страниц паспорта.
• Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
• Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
• Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

• Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
• Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
• Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
• Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
• Передаточный акт на квартиру.
• Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
• Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Оформление документов

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

• Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
• Изначальная процентная ставка 13,25%.
• Сумма ежемесячного платежа 94 900.
• Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
• Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
• Сумма ежемесячного платежа 84 100.
• Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
• Сумма ежемесячного платежа 77 400.

Расходы
• Брачный договор: 10 000.
• Техпаспорт: 10 000.
• Оценка квартиры: 7 000-10 000.
• Справки в банках: 4 000.
• Выписки из ЕГРН: 800.
• Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
• Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

Одним из самых востребованных кредитных продуктов на рынке долгосрочных кредитов является рефинансирование, с помощью которого можно снизить процентную ставку, конечную стоимость займа и пересмотреть условия ипотеки. Нередко заемщики хотят получить с перепланировкой, но не знают точно, как банк отнесется к такому залогу. В данном случае есть много нюансов, которые следует учитывать при поиске подходящего банка, проводящего рефинансирование ипотеки.

Что такое узаконенная и не узаконенная перепланировка ипотечного жилья?

Когда заемщик ищет кредитный продукт по рефинансированию ипотеки на квартиру, в которой была сделана перепланировка, он должен прежде всего узнать, как относится финансово-кредитная организация к таким изменения в жилом помещении. Дело в том, не все банки разрешают заемщику оформить рефинансирование ипотеки при перепланировке .

Официально считается, что если перепланировка не узаконена, то банк откажет в проведении рефинансирования. Заемщику либо придется узаконить изменения в перепланировке через суд, либо подыскивать другой банк, в котором готовы «закрыть глаза» на изменения в плане жилья, не подписанные главным архитектором района.

На какие изменения в плане квартиры банки могут не обратить внимание?

Как и при ипотеке, квартира при рефинансировании становится залоговым объектом для банка. Поэтому, чтобы не понести материальные потери, вызванные снижением стоимости такой недвижимости, находящейся в залоге, банки дифференцированно подходят к проводимой в жилье перепланировке:

• одни полностью отказываются от залоговой недвижимости с неузаконенными изменениями в планировке и требуют их официально узаконить;
• другие не считают перепланировкой застекление балконов и лоджий, а также снос встроенных старых шкафов;
• третьи не обращают внимание не только на снос перегородок, но и на и перенос инженерных коммуникаций. Для таких банков важно, чтобы в техническим плане такого жилья не было красных линий (красными линиями традиционно указывают неузаконенные изменения в планировке квартиры, сама официальная планировка рисуется черным цветом).

На рефинансирование ипотеки перепланировка может влиять по- разному. Конечно, лучше, если изменения были официально узаконены. Тогда более высокая стоимость квартиры как залога позволит получить больший кредит и снизить процентную ставку займа. Каждый банк, прежде чем открыть рефинансирование ипотеки, проводит оценку залоговой недвижимости, приглашая для этого оценочную комиссию экспертов.

В большинстве случаев наиболее надежным залогом, растущим в цене на рынке недвижимости считается квартира без обременений. При явных технических нарушениях, сделанных во время перепланировки, банк откажет в выдаче нового займа.

Если оценщики определят, что изменения в перепланировке только повысили стоимость жилья на рынке, то банк наверняка одобрит рефинансирование ипотеки и не будет требовать узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку через суд?

Узаконить изменения в плане квартиры задним числом не получится. Чтобы внести изменения в технический план без красных линий, нужно получить решение суда. Для этого заемщику придется потратиться на:

• вызов технической комиссии и проведение независимой экспертизы;
• оплату госпошлины в суде и адвоката, который будет представлять интересы заемщика в суде;
• переоформление технических документов в БТИ.

Все это при желании можно сделать еще до обращения в банк за рефинансированием ипотеки. Но если это не удалось осуществить по каким-то причинам, то нужно исходить из существенности сделанных изменений в плане жилья.

Если в качестве перепланировки фигурирует остекление балкона или лоджии, или снос старого встроенного шкафа, то вряд ли такие изменения уменьшат рыночную стоимость жилья. Сегодня в БТИ такие изменения обычно не берутся во внимание.

Сложнее будет с теми квартирами, в которых сносят перегородки или объединяют пространство лоджии с жилым помещением, убрав часть стены. Для проведения таких изменений внутреннего плана всегда требуется получить разрешение надзорных органов, иначе можно понести большие материальные потери из-за технических нарушений, приводящих к разрушению самого жилья и штрафам за разрушение целостности многоквартирного жилого объекта.

Поэтому любые внутренние изменения в планировке жилья следует проводить официально, приглашая специалистов с инженерной квалификацией для проведения работ по перепланировке, которые должны начинаться с узаконивания проекта такой реконструкции в надзорных органах, а не со сноса стен в квартире.