Развитие жилищных фондов в российской федерации. Новый подход к формированию жилищной политики

КОНЦЕПЦИЯ

СОЦИАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ И СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Разработчики:

АССОЦИАЦИЯ СТРОИТЕЛЕЙ РОССИИ

При участии:

НЕКОММЕРЧЕСКОГО ПАРТНЕРСТВА «СВОЙ ДОМ»,

НАЦИОНАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ УЧАСТНИКОВ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА,

РУССКОЙ ИПОТЕЧНОЙ АКЦЕПТНОЙ КОМПАНИИ.

При разработке использовались публикации заместителя руководителя федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству , а также материалы, совместно подготовленные Институтом развития регионов и Ассоциацией Строителей России к Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

В соответствии с Конституцией – Российская Федерация является социальным государством, деятельность которого направлена на обеспечение прав и свобод граждан.

Важнейшим правом, реализация которого возложена на государство, является право на жилище.

В соответствии со статьей 40 Конституции малоимущие, иные указанные в законе граждане , нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильем бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Фактически проблема обеспечения населения страны доступным и комфортным жильем, это не одна локальная проблема, а комплекс масштабных взаимосвязанных проблем, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

Очевидно, что сегодня наступил тот момент, когда активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России - становится одной из важнейших задач государственной политики.

Жилище не только является продуктом труда и потребительским товаром, но и выполняет комплекс специфических, присущих только ему функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования. Оно обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности, являясь той материальной основой, на которой развивается и строится семья.

Только человек, который имеет достойные условия проживания, способен производительно трудиться, создавая базу, как своего благосостояния, так и всех своих сограждан.

РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1. Социальное значение жилищной проблемы

Более 40 % населения России живет в жилье, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4 % населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, всего в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей.

При этом финансовыми средствами достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него обладают не более 15 % населения страны.

Отсутствие реальных возможностей у граждан обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

1.2. Существующее состояние жилищного фонда

Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд. кв. м.

Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на январь 2007 года составляет 58,02 миллионов, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1.000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.

В то же время средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе.

72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях , 28% от общего объема – в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.

В результате приватизации объём жилищного фонда, находящегося в частной собственности достиг почти 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов . Лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.

Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности – в основном, это недоприватизированное по разным причинам жилье, предоставленное по бессрочным договорам социального найма без учета уровня реальных доходов граждан , а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки, что, приводит к неэффективному использованию ограниченных финансовых ресурсов, и не способствует увеличению муниципального фонда жилья , предназначенного для социального найма.

Не получил достаточного развития рынок найма жилья.

По степени расселения на территории России : при общем размере всех земель Российской Федерации в 1 709,8 млн. гектар, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн. гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн. гектар или 0,46 процента, а земли сельских поселений 11,2 млн. гектар или 0,65 процента от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус расположенных за границами населенных пунктов земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.

По типу застройки: 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% - многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, притом, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.

Степень износа жилищного фонда на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями:

Минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 60,2 %жилищного фонда,

Износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 36,0% жилищного фонда,

Износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 2,7 % жилищного фонда;

Критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда (в 2005 г. – 0,9%).

При этом, учитывая, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов, они не отражают реального состояния жилищного фонда, а система регулярного технического аудита жилищного фонда фактически отсутствует.

Общая площадь" href="/text/category/obshaya_ploshadmz/" rel="bookmark">общей площадью 50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн. кв. метров жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года. В то же время достижение запланированных в 2007 году объемов строительства (56,3 млн. кв. м.) не позволит удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос населения.

Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв. м. на человека, при разбросе от 0,02 кв. м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв. м. в Московской области .

Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований .

https://pandia.ru/text/78/621/images/image005_76.gif" width="642" height="360 src=">

Важнейшими факторами, сдерживающими рост объемов строительства, являются отсутствие градостроительной документации и земельных участков , оснащенных инженерной инфраструктурой .

В настоящее время в большинстве муниципальных образований отсутствуют разработанные документы территориального планирования , а в некоторых муниципальных образованиях градостроительные документы устарели.

По данным субъектов Российской Федерации в 2007 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. В то же время, потребность в земельных участках, обеспеченных инженерной инфраструктурой, если речь идет о радикальном изменении ситуации в обеспеченности граждан жильем, минимум в 5 раз выше.

При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при необходимых 4 – 5 % в год.

Еще одним фактором, сдерживающим рост темпов строительства жилья, является недостаточное ресурсное обеспечение строительного комплекса . Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов , недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. По оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44% .

Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья.

Основная причина роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.

Действительно, если в 2006 году было введено 50 млн. кв. метров жилья, то теоретически по социальным нормам (18 кв. метров на человека) его могли бы получить (приобрести) около 2 процентов российских семей (считая, что среднестатистическая семья состоит из 3 человек). В действительности, в новое жилье въехало не более 1,5 процентов семей, поскольку жилая площадь реально возводимого жилья значительно превышает социальные нормы.

В то же время процент семей, обладающих доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам, составляет по различным оценкам не менее 10-15 процентов (с учетом приобретения жилья в кредит). Даже если учесть, что потребность в улучшении жилищных условий для этой категории граждан значительно меньше, чем в среднем по России, то и тогда мы получим более чем двукратное превышение спроса над предложением. Это означает, что отсутствуют реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации. Об этом свидетельствуют и оценки роста цен в первом полугодии 2007 года.

Некоторое снижение темпов роста цен в 2007 году по сравнению с 2006 годом (и даже некоторое снижение цен на жильё в Москве, где рост в 2006 году составил 96,8 процентов) свидетельствует лишь о некоторой «усталости» населения после бурного роста цен в 2006 году.

В целом, на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет наблюдаться монотонное увеличение цен. Однако этот рост модулируется годовыми циклами: в отдельных регионах год ускоренного роста цен сменяет год их относительной стабилизации.

Доля себестоимости строительства (проектирование и строительно-монтажные работы) составляет всего лишь 50 – 60 процентов от стоимости строительства, которая включает в себя также стоимость земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой, так называемую плату за подключение к объектам инженерной инфраструктуры, затраты на оформление исходно-разрешительной документации.

Наблюдается рост себестоимости строительства жилья, вызванный в первую очередь ростом цен на строительные материалы и энергоносители, и составивший в 2006 году около 12-14 процентов, вместе с тем рост продажных цен на жильё более чем в 3 раза опередил рост себестоимости. Отсутствие экономических стимулов делает неэффективными все усилия добиться использования более дешевых технологий в строительстве.

Регулирование цен в рыночном сегменте административными методами не допустимо, так как это приведет лишь к усилению спекулятивной составляющей продаж и появлению очередей не только в сегменте социального жилья.

В то же время почти отсутствует сегмент, где финансовое участие государства в инвестиционно-строительном процессе делало бы регулирование цен не только возможным, но и необходимым. Речь идет о фондах социального жилья.

Механизмы, предусматривающие социальную поддержку (адресные жилищные субсидии), также стимулируют лишь спрос. То же самое относится и к ипотечному жилищному кредитованию, где серьезная государственная поддержка сохранила высокую динамику роста спроса.

К сожалению, практически не оказала позитивного влияния на рост предложений подпрограмма «Формирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку» ФЦП «Жилище» из-за неэффективности предложенного механизма инвестирования и задержками в разработке градостроительной документации.

Существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

В гг. достигнута высокая динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования. Ипотечные кредиты из-за недостатка предложений вновь построенного жилья выдаются преимущественно на вторичном жилищном рынке. Их количество ежегодно увеличивается в 2-3 раза.

Достижение указанных целей, в конечном счете, должно было привести к освобождению государства от функции бюджетного обеспечения жилищной сферы и переводу ее на самоокупаемость и самофинансирование.

Переход строительных организаций, и предприятий промышленности строительных материалов на рыночные формы произошел очень быстро путем приватизации и создания новых частных строительных фирм . В настоящее время доля частных строительных компаний составляет более 90 процентов.

Все это позволило в достаточно короткий срок (в течение годов) создать рынок нового жилья во многих регионах страны.

Очень активно происходила в этот период приватизация существующего жилищного фонда. Уже к концу 1995 года более 50% жилья находилось в частной собственности. Приватизация жилья осуществлялась бесплатно, добровольно и однократно для каждого гражданина.

Таким образом, первые две цели жилищной реформы были реализованы без больших трудностей по той причине, что они соответствовали интересам как государства, освобождающегося от забот в жилищно-коммунальном хозяйстве , так и населения, становящегося собственником своего жилья.

Вместе с тем, реформирование имущественных отношений в жилищной сфере проводилось без учета состояния фактически существующего жилищного фонда, коммуникаций и систем инженерного обеспечения. Масштабная приватизация жилья привела к значительному объему частного жилищного фонда, вместе с тем породив проблему «бедных собственников», ставших обладателями собственного жилья, но не имеющих средств на его содержание. При этом, собственники помещений в многоквартирных домах, по существу, не были вовлечены в процесс управления этими домами.

Намного сложнее проходило реформирование жилищно-коммунального комплекса . Мероприятия, предусмотренные «Государственной целевой программой «Жилище», в силу объективных причин, не привели к ожидаемым результатам.

Экономический кризис в августе 1998 года приостановил проведение жилищной реформы вплоть до 2001 года, когда Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 была утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 годы (далее - Программа).

С принятием этой Программы начался второй этап жилищной реформы в России. В ходе ее реализации были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

За период 2гг. в результате реализации Программы и ее подпрограмм было усовершенствовано законодательство Российской Федерации в направлении создания правовых условий для развития рынка доступного жилья. Был принят Жилищный кодекс Российской Федерации, являющийся ключевым нормативным правовым актом в пакете законов, формирующих основу законодательного обеспечения рынка доступного жилья.

За счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 131,5 тыс. семей граждан различных категорий, определенных законодательством Российской Федерации, перед которыми имеются государственные обязательства по обеспечению жильем.

Удалось обеспечить рост жилищного строительства, значительно превышающий целевые показатели программы (прирост жилищного строительства в 2004 году составил 13 процентов по сравнению с 2003 годом при целевом показателе Программы 3 процента в год). Повысилась адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг (в 2004 году 13 процентов всех семей получали жилищные субсидии). Из аварийного и ветхого жилищного фонда переселено 27 100 семей. Ликвидировано непригодных для проживания жилых домов общей площадью 630,4 тыс. кв. метров. В период годов молодым семьям выделено 6 700 субсидий в случае рождения (усыновления) ребенка, количество семей – участников региональных программ составило 114 тысяч.

При этом основными проблемами в указанный период были :

Недостаточная ориентированность мероприятий Программы на увеличение объемов жилищного строительства;

Отсутствие механизмов консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

Слабое использование внебюджетных Программы, в том числе средств частных инвесторов, кредиторов и личных средств граждан;

Недостаточность предусмотренных федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также на стимулирование привлечения частных инвестиций для реализации эффективных региональных и местных программ в жилищной и коммунальной сфере;

Интенсивный рост цен на земельные участки, строительные материалы и услуги.

Перечисленные проблемы обусловили необходимость разработки нового подхода к реформированию жилищной сферы, который нашел отражение в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (далее - Проект) , стартовавшем в 2006 году.

Вместе с тем начало реализации Проекта совпало по времени с началом проведения административной реформы, которая была направлена на повышение эффективности деятельности органов государственной власти и создание благоприятных условий для осуществления субъектами предпринимательства своих прав.

Предполагалось ограничить государственное вмешательство в экономическую деятельность, в том числе путём прекращения избыточного государственного регулирования, параллельно развивая систему саморегулирования.

Ликвидация Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, существенное сокращение штата сотрудников привело к потере наиболее профессиональных кадров, в результате чего появился управленческий вакуум . Вместе с тем, закон саморегулирования в строительной сфере законодательно оформлен не был. Всё это не могло не сказаться на ходе реализации национального жилищного проекта.

На первом этапе реализации Проекта (2006–2007 гг.) определены четыре основные направления:

Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Повышение доступности жилья.

Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Произошла консолидация усилий органов власти, федерального и регионального и муниципального уровней, направленных на реализацию Проекта. Осуществляется постоянный контроль выполнения жилищных программ в регионах, соблюдения процедур выделения земельных участков через аукционы. Увеличен уставной капитал по ипотечному жилищному кредитованию», дополнительные средства направлены на реализацию Программы.

Это повлияло на увеличение объемов ввода жилья и ипотечного жилищного кредитования, рост количества молодых семей и иных категорий граждан, улучшивших жилищные условия, ускорение процесса разработки генеральных планов , иной градостроительной документации и т. п.

К сожалению, несмотря на все предпринимаемые меры, в настоящее время на рынке жилья сохраняется существенный дисбаланс спроса и предложения, обуславливающий снижение уровня доступности жилья для значительной части населения.

Жилищно-коммунальная сфера – это одна из сложных и крупных отраслей городского хозяйства, эффективность функционирования, которой отражается на комфорте и благоустройстве жизни населения. На основе статистической информации, в статье, проводится анализ текущего состояния жилищного фонда, его инженерных коммуникаций, рассматриваются проблемы его функционирования. Как показывает исследование, ЖКХ по-прежнему является жестко администрированной, убыточной, с отсутствием условий конкуренции. В повышении эффективности функционирования ЖКХ заинтересованы не только российские граждане, пользующиеся ее услугами ежедневно, но и органы государственной власти. Поэтому одной из задач исследования являлось изучение изменения нормативно-правовой базы функционирования жилищно-коммунального хозяйства после реформирования отрасли в девяностые годы. Автор рассматривает необходимые изменения и дополнения в нормативно-правовое регулирования для решения проблемы высокой изношенности основных фондов.

жилищно-коммунальное хозяйство

жилищный фонд

общедомовое имущество

благоустройство

инженерные коммуникации

1. Петрук Г.В., Устич И.С. Обеспечение устойчивого развития малого предпринимательства на материалах предприятий Амурской области // Фундаментальные исследования. 2014. №6-7. С. 1464-1468.

2. Министерство регионального развития [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.minregion.ru/ Дата обращения 10.05.15

3. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.gks.ru/ Дата обращения 15.05.15

4. Государственная корпорация – фонд содействия реформированию ЖКХ [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.fondgkh.ru/ Дата обращения 15.05.15

5. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/ Дата обращения 29.05.15

6. Коллекторское агентство АО «Секвойя кредит консолидейшн» [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.sequoia.ru/info/publication/876/ Дата обращения 20.05.15

Эффективность функционирования жилищно-коммунального хозяйства во все времена затрагивала большую часть населения нашей страны. До 1992 г. государство несло ответственность за сохранение переданного ему в управление жилищного фонда. Перестройка внесла свои коррективы в имущественные отношения ЖКХ, в результате которых государство избавилось от бремени ответственности перед собственниками жилых и нежилых помещений. Генеральной целью преобразований в данной сфере выступает повышение эффективности ее функционирования, перевод отрасли на рельсы рыночных отношений.

С целью регулирования жилищно-коммунального хозяйства во времена перестройки была создана нормативно-правовая база, включающая ряд законов, которые появились только при формировании частной собственности. Принятые законы позволили:

• создать рынок жилья;
• разделить полномочия;
• провести передачу объектов жилья и коммунальных услуг в муниципальную собственность, а затем в частную собственность;
• создать условия для появления субъекта рыночного спроса на ЖКУ.

В 2004 году был принят новый Жилищный кодекс РФ, отвечающий требованиям времени и сформировавшейся правовой, экономической и политической ситуации. Жилищный кодекс РФ дал возможность:

• четко разграничить объем полномочий органов государственной власти в области регулирования жилищных правоотношений, определить круг их обязанностей;
• определить структуру жилищного фонда РФ и виды жилых помещений;
• сформировать процедуру перевода помещений из одной категории в другую;
• прописать права и обязанности собственников жилых помещений;
• ввести понятие «общее имущество собственников в многоквартирном доме»;
• прописать обязанность по выбору собственниками способа управления домом.

Все эти годы деятельность федеральной власти была нацелена на формирование трех рынков, взаимосвязанных друг с другом: коммунальных услуг, жилищных услуг и жилищного фонда.

Целью данного исследования является изучение состояния жилищного фонда, и рассмотрение вопросов связанных с принятием мер по его восстановлению.

Одной из основных проблем, тормозящих развитие рыночных отношений в ЖКХ, является высокий износ основных фондов, который, по оценкам Министерства регионального развития, по отдельным объектам коммунального хозяйства составляет 60%, а в некоторых муниципальных образованиях - 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Следствием высокой степени износа оборудования является то, что удельные эксплуатационные затраты российских предприятий ЖКХ в 3-4 раза выше, чем в Европе .

Жилищный фонд является основным элементом инфраструктуры, предназначенным для удовлетворения потребностей населения в жилье. В соответствии со ст.19 п.1 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд представляет собой «совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации», однако к нему так же относится и общедомовое имущество.

В настоящее время структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности резко отличается от его структуры начала 90-х гг. прошлого столетия.
Данные Федеральной службы государственной статистики свидетельствуют, что происходит неуклонный рост жилья, находящегося в частной собственности (табл.1).

Таблица 1 - Структура жилищного фонда Российской Федерации.

Несмотря на принятие ряда законов, государством не было предложено механизмов поддержания нормального состояния жилищного фонда. Сегодня собственники жилья, которым государство передало на содержание общедомовое имущество, испытывают трудности в поддержании его должного состояния. Техническое состояние жилищного фонда Российской Федерации по состоянию на 2012 г. характеризуется следующими данными.

Ветхий и аварийный фонд с 1990 года увеличился на 70%. Это обусловлено тем, что по сравнению с советскими временами в стране значительно снизилась работа по строительству новых домов. В России продолжает складываться тенденция по сохранению старого фонда вместо его сноса и строительства нового. Это связано со сложностью и затратностью переселения владельцев жилых и нежилых помещений. Согласно сведеньям Федеральной службы государственной статистики 93,9 млн. м 2 или 2,83% всего жилищного фонда находятся в аварийном или ветхом состоянии (табл. 2).

Таблица 2 - Ветхий и аварийный жилищный фонд.

Следует отметить, что приведенные данные статистики с 2007 по 2013 годы свидетельствуют об общем росте уровня оборудования видами инженерного благоустройства, что вызвано, главным образом вводом вновь построенных жилых домов со 100% оборудованием видами коммуникаций. В настоящее время, ветхое и аварийное жилье в основном составляют малоэтажные дома, однако через 10-20 лет таковыми станут и многоэтажные дома, в которых значительно больше квадратных метров. Принятые государством меры, в частности внесение в Жилищный кодекс РФ раздела IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», направлены на предотвращение износа жилищного фонда.

Общий объем финансирования программ по расселению из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на 2013-2017 годы составляет 183,4 млрд. рублей. В целом по Российской Федерации в течение 2014 года по состоянию на 1 января 2015 года расселено 2 904,00 тыс. кв. метров аварийного жилья, переселено 184,21 тыс. человек. .

Общий объем финансирования программ капитального ремонта из средств Фонда на 2014-2015 годы составляет 11,1 млрд. рублей, в том числе 7,1 млрд. рублей на 2014 год, что позволит отремонтировать 7 364 дома.

Аварийный и ветхий жилищный фонд признан таковым из-за физического износа в процессе его эксплуатации. В целом, техническое состояние дома и уровень благоустройства влияет на комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 54,57%. К концу 2013 г. она увеличилась по сравнению с 2005г. на 4 процента .

Таблица 3 - Уровень благоустройства водоснабжением на конец 2013 года (в кв.м.).

Как мы видим из табл. 3, городские населенные пункты обеспечены водопроводной сетью на 100%, в отличие от сельских населенных пунктов, оборудованных к 2013 году 32% водопроводных коммуникаций. С каждым годом увеличивается количество километров водопроводных сетей, требующих замены. При этом, в их число также входят трубы, у которых не закончился эксплуатационный гарантийный срок. Что говорит о применении некачественных материалов и ненадлежащем контроле надзорных органов.

Однако, по данным Росстата, число аварий водопровода ежегодно сокращается. Соответственно мониторинг состояния инженерных коммуникаций производится в плановом порядке, что приводит к положительным результатам.

Относительно благоустройства жилищного фонда канализационными сетями (таблица 4), можно сделать аналогичные выводы. Так, сельские населенные пункты по сравнению с городскими слабо оборудованы канализацией.

Таблица 4 - Уровень благоустройства канализацией на конец 2013 года (в кв.м.).

Стоит отметить, что значительно разнится число сельских населенных пунктов, имеющих водопровод и канализацию. Судя по данным Росстата, воде, протекающей в сельских населенных пунктах некуда выливаться. Это говорит о том, что возле домов, канализационная сеть нецентрализованная, а значит не проходит через очистные сооружения, соответственно, вредит окружающей среде и вызывает опасность возникновения аварийных ситуаций.

Вместе с тем, процент использования мощности очистных сооружений снижается, наряду с тем, что пропускная способность очистных сооружений увеличивается. Таким образом, напрашивается вывод об иррациональном использовании мощностей очистных сооружений. Что касается уличной канализационной сети, то потребность в ее замене растет наряду со снижением количества аварий.

Что касается благоустройства тепловых и паровых сетей в двухтрубном исчислении и отопительных котельных, то их количественные показатели растут. Вместе с тем растет необходимость в замене сетей и в снижении потерь тепла.

Исходя из уровня благоустройства жилищного фонда, на 1 января 2012г. численность населения, проживающего в необорудованном водоснабжением жилье, оценивается в 29,2 млн. человек, водоотведением - 34,9 млн. человек, отоплением - 22,2 млн. человек, горячим водоснабжением - 47,1 млн. человек .

Основной проблемой ЖКХ остается изношенность основных фондов. За период 2003-2009 гг. всего по Российской Федерации за счет всех источников финансирования отремонтировано более 219,3 млн. кв. м общей площади жилищного фонда. Иначе говоря, общая площадь капитально отремонтированных жилых домов в 2008 г. превысила, а в 2009 г. практически достигла величины используемого стандарта объема ремонта - 2% площади в год . Таким образом, меры по восстановлению жилищного фонда принимаются, однако государство не способно полностью решить эту проблему.

Вместе с тем, без государственной финансовой поддержки собственники жилых помещений не в состоянии накопить средства на проведение капитального ремонта. Стоит так же отметить, что ранее без рычага давления по сбору средств на капитальный ремонт, который сейчас прописан в Жилищном кодексе РФ в ст. 169, многие собственники отказывались вносить оплату за эту статью, так как она не являлась обязательной.

Таким образом, долгие годы жилищный фонд остается без проведения планового капитального ремонта. Весте с тем, при задержке сроков его проведения остаточная долговечность объектов снизится и впоследствии придется затратить значительно больше средств, чтобы ее обеспечить.

Озвученные проблемы являются далеко не единственными. Если порядок проведения капитального ремонта законодатель четко определил в ЖК РФ, то с текущим ремонтом возникают существенные проблемы. Проведение текущего ремонта входит в обязанности управляющей компании. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса, решение о проведении текущего ремонта должно решаться на общем собрании собственников. Таким образом, если собственники сами не инициировали проведение собрания по утверждению графика и перечня работ по ремонту многоквартирного дома, управляющая организация вправе действовать в интересах дома без проведения общего собрания.

Поэтому из-за пассивности людей, управляющие организации самостоятельно решают когда, как и по какой цене проводить ремонт на доме. В этом заключается одна из проблем ухудшения технического состояния дома, последовавшая за некачественным предоставлением услуг по ремонту дома. Если отработать механизм проведения общего собрания по текущему и капитальному ремонту, жильцам будет проще самостоятельно принимать решения о выборе подрядчиков. Урегулирование этого вопроса позволит повысить контроль над состоянием жилого фонда.

По мнению автора, еще одним решением проблемы износа жилищного фонда может стать создание условий по развитию предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Малый бизнес стремится работать в сфере ЖКХ, которая очень перспективна для развития предпринимательства. Ежегодный оборот отрасли ЖКХ на сегодняшний день составляет примерно 4 трлн рублей, что даёт 7% ВВП. Объём капитальных вложений - это 8% выручки регулируемых организаций, или порядка 291 млрд рублей .

Вместе с тем, нерешительность бизнеса к переходу на рыночные взаимоотношения со сферой ЖКХ вызвана системными проблемами отрасли :

• дотационность (нерентабельность бизнеса);
• налогообложение;
• отсутствие приемлемых условий кредитования;
• коррупция;
• неэффективная тарифная политика. Преобладание политической мотивации над экономической целесообразностью при установлении тарифов.

Таким образом, рынок ЖКХ остаётся одним из самых отстающих в России с точки зрения привлечения частного капитала. Чтобы изменить ситуацию в отрасли, российские власти решили развивать механизм государственно-частного партнёрства. В ближайшее время правительство планирует улучшить инвестиционный климат в отрасли за счёт прогнозируемого регулирования тарифов и привлечения банковских кредитов.

Сложность привлечения инвесторов - это высокий процент просрочки по оплате услуг ЖКХ, а, следовательно, непредсказуемость финансовой модели. По аналитическим данным , по итогам 2013 г. просроченная задолженность населения за поставленные коммунальные услуги в России достигла 259 млрд. руб., то есть выросла на более чем 27%.

В итоге долги граждан за коммунальные услуги занимают второе место в «долговом» списке России после банковских займов (440,3 млрд. руб. просрочка). Причиной уже традиционного роста уровня просроченной задолженности населения за коммунальные услуги стало сразу несколько совокупных факторов. В первую очередь это низкий уровень платёжной дисциплины. Такие настроения зачастую возникают потому, что цена и качество предоставленных услуг несопоставимы, что приводит к нежеланию потребителей их оплачивать. Во-вторых, влияние оказывает ежегодный рост тарифов: на протяжении последних нескольких лет тарифы за коммунальные услуги стремительно растут, в несколько раз опережая темпы роста уровня инфляции в стране.

Таким образом, государству стоит уделить внимание на качестве предоставляемых услуг в сфере ЖКХ. Совершенствование регулирования деятельности в сфере управления многоквартирными домами посредством лицензирования деятельности управляющих организаций и обязательное раскрытие информации призваны бороться со сформировавшейся долговой ситуацией.

Пока кроме формирования класса собственников жилья и некоторого прогресса в развитии жилищного самоуправления, позитивные процессы в сфере ЖКХ протекают крайне медленно.

На сегодняшний день активно развиваются конкурентные отношения между предприятиями, управляющими и обслуживающими жилищно-коммунальное хозяйство. В частности, управляющие компании и фирмы-подрядчики, выполняющие ремонт жилого фонда, выбираются на конкурсной основе. Сложнее, обстоит дело с конкурентными отношениями в отраслях жилищно-коммунального хозяйства, привязанных к инженерным сетям, в которых действуют субъекты естественных локальных монополий. В связи с этим, привлекать частные инвестиции, стимулировать конкуренцию в этой сфере без государственной поддержки весьма проблематично.

Для решения актуальных проблем жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время на федеральном уровне органами исполнительной и законодательной власти ведется работа над нормативно-правовыми актами, направленными на решение проблем ЖКХ.

Тем не менее, остается необходимость дальнейшего совершенствования нормативной базы, обеспечивающей условия для реализации модернизационных проектов в сфере ЖКХ, которые являются коммерчески выгодными.

Для того чтобы жилищно-коммунальная сфера стала привлекательной для инвесторов необходимо, прежде всего, выстроить систему долгосрочного тарифного регулирования, создать условия для реализации долгосрочных инвестиционных программ и принять дополнительные меры стимулирования частного бизнеса. Например, для привлечения инвестиций в эту сферу необходимо использовать такие распространенные инструменты, как налоговые льготы, субсидирование ставок по кредитам на модернизацию ЖКХ и другие. Параллельно надо отказываться от механизма дотаций предприятиям ЖКХ. Дотации нужно переводить в плоскость адресных персонифицированных субсидий гражданам. Надо менять подходы к тарифной политике.

Кроме этого, нужно радикально усиливать ответственность и повышать прозрачность работы чиновников и управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Учитывая социально-экономическое положение основной части населения страны, ценовую ситуацию на жилищном строительном рынке, а также объемы имеющегося жилищного фонда и его техническое состояние, можно сделать вывод, что в ближайшей перспективе приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий по продлению жизненного цикла жилых зданий должен занимать капитальный ремонт. Таким образом, решение жилищной проблемы должно идти как по пути нового строительства, так и параллельно, посредством повышения качества построенного, эксплуатируемого жилищного фонда через проведение капитального ремонта.

Библиографическая ссылка

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" жилищная сфера - отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

частный - фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

государственный - фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

муниципальный - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

общественный - фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

коллективный - фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.

Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже 21 вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушенными, а население бежало за границу, на юг или влачило жалкое существование и просто вымирало. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающем стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы.

Определенное экономическое оживление и некоторое упорядочение общественной жизни создали условия для возрождения крупных городов и восстановления жилищного фонда, коммунальных систем. Для решения хозяйственных вопросов в составе НКВД, пришедшего на смену ВЧК, было создано управление коммунального хозяйства, которое и взяло на себя функции координатора восстановления жилья и коммунальных объектов в городах. Допускались различные формы собственности на жилье и коммунальные объекты, восстановлена квартплата за пользование жилищно-коммунальными услугами.

Хронический дефицит жилья в России всегда имел в основе одну причину – дефицит ресурсов для расширенного воспроизводства жилья в нужном объеме и нужного качества. Факторы же и содержание жилищного дефицита в разные периоды истории страны при внешнем сходстве в проявлениях на деле различны, что обусловливает специфику направлений и содержания социальной политики, государственной в первую очередь, в этой сфере.

Одним из таких сходных факторов и советских времен, и настоящего времени является интенсивный приток населения в крупные российские города. Источники же и движущие силы этого притока прежде и теперь существенно различаются. С начала XX в. вплоть до конца 80-х гг. источником его было сельское население, главными причинами – индустриализация и урбанизация. Эти процессы свойственны всем развитым странам и результат их один и тот же: рост численности и доли городского населения*. Другое дело, что в России они имели своеобразие, связанное с особенностями советского устройства государства. Россия подтвердила репутацию страны не только новых городов – две трети их, т. е. более 600, возникли и развились в исторически непродолжительный советский период, – но и городской гигантомании: доля проживающего в городах-миллионниках населения оказалась в последнюю четверть минувшего века наивысшей среди крупных развитых держав мира.

* В Западной Европе, США, Японии доля горожан примерно такая же, как в России. Выше в Израиле – 90%, Сингапуре – 100%; в Африке – 25-35%.

Сегодня приток населения в крупные российские города не уменьшился, но едут сюда уже не столько сельские мигранты, сколько русскоязычные беженцы из стран СНГ, переселенцы из депрессивных северных, восточных и северокавказских районов, а также из обреченных рынком на экономическое прозябание малых и средних российских городов. Особенно интенсивно растут крупные города центральных областей и южных краев России.

Спецификой урбанизации страны в советский период был быстрый рост средних и больших городов нового типа: моноиндустриальных центров (Новокузнецк, Магнитогорск, Тольятти и т.д.), наукоградов (Дубна, Черноголовка, Троицк, Академгородок в Новосибирске и проч.), городов-спутников (Зеленоград, Солнцево, Пущино и т.п.), закрытых городов (Снежинск, Саров и т.д.). Одновременно имела места консервация, превращение в центры рекреации и архитектурные заповедники старых малых городов с населением до 50 тыс. человек. Сегодня многие из городов, как нового типа, так и старых, становятся жертвами рынка. Он опустошает и создает поселения и системы расселения по своим законам, которые не оставляют места иллюзиям. Деиндустриализация, закрытие шахт, рудников, заводов, фабрик, кризис науки, культуры, системы здравоохранения и другие подобные процессы выталкивают население из обжитых мест, оно устремляется в крупные города с более разнообразным рынком труда и с лучшими условиями для выживания.

Для каждого типа городов характерны специфические и в то же время схожие с другими жилищные проблемы, классификация которых способствовала бы разработке типовых программ их разрешения. Общим условием разработки таких программ является учет сложившегося на сегодня состояния всего жилищного фонда России.

Жилищный фонд России – это более 20% воспроизводимого имущества страны, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках и иных объектов жилищной инфраструктуры – около 30%. В абсолютных цифрах это 2 751 млн кв. м общей площади. Структура его по формам собственности сегодня резко отличается от таковой в дореформенный период, когда государственное жилье составляло более 70% всего жилого фонда. По данным Госкомстата, ныне в государственной собственности осталось менее 9% жилищного фонда. Доля частного жилья достигла 55%, более 30% находится в муниципальной собственности*.

* См.: Социальное положение и уровень жизни населения России: Стат. сб. М., 1999. С. 262.

Принципиальные структурные изменения потребовали принципиально других, отличных от прежних, подходов к проблемам реформирования жилищной сферы, иных финансовых механизмов их разрешения.

Накладывает свой отпечаток на эти подходы и другой структурный срез жилищного фонда страны – количественно-качественный. Всего в России 53 млн квартир, из них 52 млн отдельные, из которых однокомнатные составляют 24%, двухкомнатные – 42%, трехкомнатные – 29%, четырехкомнатные и выше – 5%. В отдельных квартирах проживает 137 млн человек, или 94% от числа постоянно проживающих граждан, в коммунальных – 3 млн человек (2%), в общежитиях – 5,6 млн (около 4%) человек. В частной собственности находятся 39,9 млн квартир. Примерно 72% жилищного фонда расположено в городах, 28% в сельской местности. Около 3% отдельного городского жилья составляет дореволюционный жилищный фонд, 16,7% -построенные до 1953 г. так называемые сталинские дома, 28,2% – «хрущевские» панельные дома, 5,9% – построенные в 60-х гг. кирпичные дома, 28,4% – современные панельные дома, 2,5% – старый индивидуальный жилищный фонд, 2,7% – современные коттеджи. Коммунальные квартиры составляют 9,9%, общежития – 2,1% городского жилищного фонда. Таким образом, две трети городского жилого фонда – это устаревшее и коммунальное жилье. На селе 94% жилья – отдельное, 76% – частное. Доля индивидуального жилищного строительства в 2000 г. составила около 43% общего ввода жилья в стране, а в отдельных регионах достигла 60–70%. В целом же объемы жилищного строительства сократились за 90-е гг. с 61,7 до 29,9 млн кв. м.

Количественно-качественный структурный срез жилого фонда является одним из параметров, определяющих направленность социальной политики в жилищной сфере. Главными ориентирами здесь являются размер жилья на душу населения и его качество.

В настоящее время в среднем на одного жителя страны приходится около 20 кв. м общей площади* против 16,4 в 1990 г., в городах – более 19 кв. м. Несмотря на рост, в целом по обеспеченности жильем на душу населения Россия значительно отстает от развитых стран.

* При исчислении обшей площади жилищ учитывается площадь по внутреннему параметру жилых комнат, вспомогательных помещений внутри квартир (кухонь, коридоров, санитарных узлов, встроенных шкафов и т.п.), площадь закрытых летних помещений (лоджий, балконов, террас) в жилых домах. В общую площадь жилых зданий не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров, а также площади в жилых домах, предназначенные для встроенных нежилых помещений.

По показателю «жилая площадь в среднем на одного проживающего» в стране устанавливается контрольное значение социально-гигиенического норматива обеспеченности жильем, на который вправе претендовать каждый человек. В 1919 г. Временными правилами Наркомздрава впервые была установлена норма 8,25 кв. м. В 1929 г. норму повысили до 9 кв. м. В соответствии с действующим в настоящее время Жилищным кодексом Российской Федерации норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека.

Серьезная проблема в городах – наличие коммунальных и малометражных квартир, в сельской местности – низкое качество жилья (ветхость, слабое коммунальное обустройство). В настоящее время, например, в Санкт-Петербурге 13,7 % квартир остаются коммунальными, в них живет 23,8% жителей города. Много внимания разрешению этой проблемы уделяется в Москве. Так, в 1999 г. ликвидировано более 4,5 тыс. коммунальных квартир и перевыполнен план по ликвидации общежитий: ликвидировано 81 при плане 69.

Недостаток дореформенной и нынешней государственной политики в том, что, будучи направленной на развитие крупных городов, она уделяет мало внимания созданию инженерной инфраструктуры не только на селе, но и в средних и малых городах. В результате каждая пятая жилая единица в средних и малых городах не имеет водопровода, канализации и центрального отопления. Причем, если уровень жизни россиян в сравнении с американским или европейским ниже примерно в шесть раз, то в области жилья, по мнению акад. А.З. Аганбегяна*, отставание по компонентам уровня жизни от других стран составляет 10–15 раз, т. е. больше, чем в среднем по уровню жизни. В России, в частности, 40% жилья не имеет горячей воды. Всего 22% квартир имеют телефоны (в Москве 44%).

* См.: Международная практическая конференция «Ипотека в России: 30 ноября – 2 декабря 1999 г.». М., 2000.

По качеству жилья Россия коренным образом отличается от цивилизованных стран. К примеру, в США на душу населения приходится 50-55 кв. м общей площади жилья, т. е. в 2,5-2,6 раза больше, чем в России. Две трети американских семей живут в отдельных домах, полностью обеспеченных коммунальными удобствами.

Наиболее высокая обеспеченность населения жильем в Москве, Белгородской, Вологодской, Курской, Ленинградской, Новгородской, Тверской областях, наиболее низкая – в Северокавказских республиках, Тыве, Калмыкии и Бурятии. Связано это не столько с разницей в темпах жилищного строительства, сколько с депопуляцией в первых и высоким приростом населения во вторых.

Анализ изменений в жилищно-коммунальной сфере за время реформ в России показывает следующее. В 1999 г. доля частного жилищного фонда увеличилась почти в два раза по сравнению с 1990 г. Однако в процессе приватизации жилых помещений не была достигнута цель передачи в реальное управление собственникам помещений многоквартирных зданий и прилегающих земельных участков. Не привлечены частные подрядные организации к управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры, в сфере эксплуатации жилья также не создан полноценный рынок подрядных услуг. Монополизм в деятельности жилищных организаций, отсутствие конкурентности – главная причина медленных перемен в этой отрасли.

Ликвидация монополизма в жилищно-коммунальной сфере, переход на конкурсные начала предоставления услуг повышает качество услуг, что обеспечивает определенный социально-экономический эффект. Идея конкурентного подхода в организации жилищно-коммунальной сферы получает у населения все большее признание, уже сегодня, судя по нашим опросам населения в различных регионах страны, более трети ответивших доверяют обслуживание и содержание жилого фонда частным фирмам.

Опросы общественного мнения показывают, что 60% респондентов не удовлетворены в той или иной мере своими жилищными условиями, значительная часть населения (от 25 до 55% в зависимости от места проживания) недовольна состоянием жилищного фонда и работой жилищно-коммунальных служб. Социально-демографические, профессиональные группы практически не отличаются друг от друга по уровню удовлетворенности жилищно-коммунальной сферой. Качество коммунального обслуживания в равной степени не устраивает семейных и одиноких, молодых и пожилых, рабочих и представителей интеллигенции. Основные причины неудовлетворенности: сбои в энергоснабжении, отоплении, обеспечении горячей водой. Много нареканий имеется в отношении строительства и особенно ремонта жилья. Плохую и очень плохую оценку организации текущего ремонта дали от 52 до 65% опрошенных в зависимости от места проживания, только каждый четвертый оценил ее удовлетворительно.

Потребность в жилье, необходимость его улучшения, потребность в качественном коммунальном обслуживании – вот тройка наиболее актуальных для многих россиян проблем; считают их злободневными от трети (в более благополучных в жилищно-коммунальном отношении регионах) до почти половины (в менее благополучных) опрошенных взрослых.

Ситуация с жильем, качеством коммунальных услуг имеет тенденцию к ухудшению. Опросы показали, что баланс оценок респондентами динамики изменений в жилищно-коммунальной сфере за период с 1995 по 2000 г. склоняется в сторону ухудшения. Доля отрицательно относящихся к преобразованиям в этой сфере увеличилась в 2–2,5 раза. Одинаково негативно относится к реформе большинство жителей столиц, крупных, средних и малых городских и сельских поселений. Число противников реформ преобладает даже среди весьма обеспеченных слоев населения, улучшивших свое материальное положение при переходе к рыночной экономике. И, естественно, резко отрицательным отношением к реформе отличаются те, чей жизненный уровень понизился в сравнении с советским периодом жизни.

По данным социологических исследований, неприятие большинством россиян реформы связано не столько с отрицанием ее необходимости, сколько с ожиданием резкого повышения платы за жилье и коммунальные услуги без повышения уровня и качества обслуживания. Только каждый десятый опрошенный полагает, что в результате перехода на полную оплату стоимости коммунальных услуг работа жилищно-коммунальных служб улучшится, 87% респондентов считают, что качество обслуживания не изменится или даже ухудшится. В условиях, когда значительная часть населения испытывает серьезные затруднения в приобретении продуктов питания, одежды, лекарств (немало и тех, кто живет в крайней нужде), даже ограниченное повышение тарифов в сфере ЖКХ нанесет сильный удар по материальному положению людей.

Неудовлетворенность части населения вызывает неполная обеспеченность жилищными удобствами, идет ли речь об обеспечении холодного и горячего водоснабжения, нормального отопления, о проведении текущего ремонта и пр.

Жилищное движение в стране неразвито. Информированность населения, судя по опросам, оставляет желать лучшего. Даже истинные причины повышения оплаты коммунальных услуг знают далеко не все их потребители, хотя средства массовой информации сообщают о мерах федеральных, региональных и муниципальных властей. 40% опрошенных вообще не смогли указать причин повышения тарифов на коммунальные услуги, более половины не знают о существовании субсидий для погашения затрат на эти услуги. Реформирование ЖКХ в стране не было обеспечено целенаправленным информационно-пропагандистским сопровождением.

СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Новый подход к формированию жилищной политики

Н.П.Кошман, президент Ассоциации строителей России,

К.К.Глинский, заместитель директора Департамента рынка доступного жилья и ипотеки, почетный строитель,

В.Н.Пономарев, вице-президент, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки, доктор физико-математических наук, профессор

Из Хартии строителей России

«Если Правительство обеспечивает процесс приобретения жилья в личную собственность, то оно выполняет обязательство перед своими гражданами и расширяет возможности их участия в процветании государства»

Ф.Рузвельт

I. Состояние жилищного фонда

С момента принятия в 1957 году постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР» прошло полстолетия.

Дореформенная политика в жилищной сфере строилась на жестком государственном регулировании жилищных отношений, основанном на бюджетном финансировании жилищного строительства и государственной системе распределения построенного жилья.

В 1980 году жилье, находящееся в личной собственности, составляло 33,3 процента от всего жилищного фонда (1861 млн.кв.м.), в том числе в городах - 19 процентов и в сельской местности - 66 процентов соответственно от городского и сельского жилищных фондов.

В соответствии с Конституцией СССР 1977 года, право граждан на жилище обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.

Новые экономические отношения, базирующиеся на рыночных принципах, коренным образом изменили подходы к жилищной сфере.

В 1993 году Конституция Российской Федерации закрепила за государством обязанность поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. При этом появилась новая существенная оговорка: «... малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов (статья 40)».

Бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими в государственном и общественном жилищных фондах жилых помещений (приватизация) позволила в короткие сроки сформировать огромный слой собственников недвижимости, которая впоследствии и стала основой существующего рынка жилья.

Уже в 2000 году доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составила 58 процентов (1620 млн.кв.м.). За последующие пять лет этот показатель достиг 73,7 процентов и превысил аналогичный показатель большинства развитых стран мира, что явилось результатом изменения государственной жилищной политики и отказа государства от прямого финансирования массового строительства жилья.

Если в 1990 году площадь жилья, построенного населением за счет собственных и заемных средств составила 6,0 млн.кв.м. из 61,7 млн.кв.м. построенного жилья с учетом сельской местности (9,7 процентов), то за десять лет эта доля увеличилась до 41,6 процента, а в 2006 составила 47 процентов, что демонстрирует, начиная с 90-х годов, стремительный уход государства из этой сферы экономики.

С 1987 года к настоящему времени доля государственного жилищного фонда сократилась с 80 до 15 процентов. Если в 1990 году 14 процентов семей из числа состоявших на учете в качестве нуждающихся получили новые квартиры, то в 2005 году эта доля составила только 4 процента.

Таким образом, по сравнению с серединой прошлого века, изменения, произошедшие к началу нового столетия в политическом и экономическом устройстве нашей страны, существенно повлияли на все составляющие жилищной сферы.

К сожалению, на первом этапе формирования новой законодательной базы не были логически завершены процессы реальной передачи собственникам помещений в управление многоквартирных домов и прилегающих земельных участков.

Даже сейчас, через два года после принятия Жилищного кодекса Российской Федерации реально не закончено организационное разделение функций по управлению и обслуживанию жилищным фондом.

После существенного прорыва в области жилищного строительства 60 - 80-х годов, в XXI век Российская Федерация вошла, неся на своих плечах груз проблем, накопившихся в жилищной сфере за прошедшие десятилетия, и достигших критической массы.

Катастрофическое состояние жилищного фонда, крайне неудовлетворительное состояние системы жилищно-коммунального хозяйства, почти повсеместное аварийное состояние инженерных сетей и коммуникаций, низкая платежеспособность подавляющей части населения - вот главные проблемы, которые с каждым днем все сильнее влияют на социальную стабильность в обществе.

Давно нет необходимости кого-либо убеждать в экономической и социальной значимости жилья.

Сейчас восемь человек из десяти в перечне понятий своей состоятельности на первое место ставят наличие благоустроенной квартиры или личного дома. Почти сорок лет назад даже известный отрицательный персонаж популярнейшего фильма «Белое солнце пустыни» Абдулла, характеризуя свое понимание счастливой старости, «хороший дом» поставил на первое место.

К началу перестройки в СССР в очереди на получение жилья стояло 14 млн. семей (около 40 млн. человек).

Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 17 процентов всего жилищного фонда России (30 млн. кв. м.) составляли ветхие и аварийные строения, более 14 процентов государственного и муниципального жилищного фонда нуждалось в неотложном ремонте.

II. Изменения в жилищной сфере

Какие же изменения произошли в жилищной сфере за последние двадцать лет?

Из 19 млн. жилых строений, составляющих общий обьем жилищного фонда России (2,956 млрд. кв. м.), более 60 процентов - старше 30 лет.

Ветхий и аварийный фонд вырос в четыре раза (до 120 млн. кв. м.) и продолжает расти со скоростью 20-24 млн.кв. метров в год. Только в 2006 году в старых домах произошло несколько катастроф, последствием которых стала гибель людей.

5,3 млн. семей живут в панельных домах, построенных в 50-60-х годах, нормативный срок эксплуатации которых истек.

5 млн. россиян проживает в многоквартирном жилищном фонде, который требует незамедлительного капитального ремонта.

Около 40 млн. человек ютятся в помещениях, которые в принципе нельзя назвать «жилыми», так как в них отсутствуют элементарные бытовые удобства: от всего жилого фонда 24 процента жилья не имеет водопровода, 29 процентов - канализации, а 20 процентов - отопления. 19 процентов городских помещений не имеет ванной или душа.

В этих условиях, совершенно закономерно, что опрос населения в 100 населенных пунктах 44 областей, краев и республик России, проведенный в марте 2006 года Фондом «Общественное мнение» (www.fom.ru), подтвердил вывод многих экспертов, что жилищный вопрос является одной из наиболее острых социальных проблем.

Две трети опрошенных (65 процентов) полагают, что там, где они живут, население жильем обеспечено «плохо». Каждый четвертый респондент оценил ситуацию как «удовлетворительную», и только 4 процента - как хорошую.

Доля негативных оценок положения с жильем наиболее велика среди сельских жителей (71 процент), а также у респондентов из Сибири (72 процента) и Дальнего Востока (75 процентов).

Даже в Москве половина опрошенных респондентов считает, что население обеспечено жильем плохо.

Только 10 процентов россиян отмечают положительные сдвиги в этой сфере за последнее время, тогда как 28 процентов опрошенных придерживаются противоположной точки зрения - положение дел ухудшается. Большинство же (51 процент) считают, что ситуация в жилищной сфере за последние год-два не изменилась.

Износ основных фондов жилищно-коммунальной инфраструктуры и энергетики практически перешагнул критический порог и составляет 70 процентов. По мнению специалистов уже в ближайшие годы это приведет к возникновению крупномасштабных техногенных катастроф.

Впервые за последние годы в московском, уральском и ряде других крупных регионов начал образовываться дефицит энергетических мощностей, который продолжает расти.

В целом, с 1995 года в структуре производства продукции по основным отраслям промышленности в электроэнергетике наблюдается снижение обьемных показателей: если в 1995 году электроэнергетика составляла в общем обьеме произведенной продукции 10,5 процентов, то в 2004 году этот показатель снизился до 7,6 процентов, что на 0,5 процента ниже уровня 1992 года.

Все это потребовало реформирования электроэнергетики России. Основное внимание было сосредоточено на повышении эффективности предприятий отрасли, создание условий для ее развития на основе стимулирования инвестиций, обеспечение надежного и бесперебойного энергоснабжения потребителей.

Уже начаты радикальные изменения: меняется система государственного регулирования отрасли, формируется конкурентный рынок электроэнергии, создаются новые компании. Принята Концепция Стратегии ОАО РАО «ЕЭС России» на 2003-2008 гг. «5+5», согласно которой в 2008 году будет сформирована целевая структура отрасли.

Остается только надеяться, что реформа выйдет на намеченные рубежи, и энергетики смогут обеспечить всем необходимым растущее одновременно с жилищным фондом жилищно-коммунальное хозяйство страны.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,9 кв. м. на человека, что почти в два - три раза меньше, чем в развитых европейских странах, в которых это показатель 40 кв.м. на человека и более, а в США - около 80 кв.м. на человека.

Но это обеспеченность, как в России принято говорить, «средняя по палате».

Небольшая часть граждан проживает в элитных квартирах большой площади и повышенной комфортности (число четырехкомнатных и более квартир составляет 4,1 млн.). В трехкомнатных квартирах проживает 16,8 млн. семей, а подавляющее большинство - 36,5 млн. семей - в одно и двухкомнатных.

В основном это квартиры, полученных еще в период хрущевских реформ. За эти годы первые хозяева постарели, у них выросли дети, которые создали свои семьи, уже выросли внуки, и все они продолжают жить вместе, десятилетиями ожидая продвижения в очереди на улучшение жилищных условий. Поэтому усредненный по стране показатель обеспеченности жилой площадью не совсем точно отражает реальную картину.

Если в 1980 году на одного человека вводилось в городах и поселках городского типа 0,43 кв.м., то к 2005 году эта величина уменьшилась до 0,33 кв.м. Поэтому чтобы нам достичь хотя бы европейского уровня обеспеченности жилой площадью, необходимо наращивать обьем ввода жилья как минимум до 1 кв.м. на человека в год.

III. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»

1. Жилищный фонд.

Катастрофическое состояние жилищного фонда, не реализуемое десятилетиями право миллионов наших граждан жить в человеческих условиях и потому зреющая в обществе социальная напряженность, не оставили власти другой альтернативы, кроме включения жилищного вопроса в число приоритетных социальных проектов.

Реализуемый в настоящее время национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее - Проект) является сколь значимым, столь и трудновыполнимым.

Доступность жилья согласно ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы (далее - Программа), составляющей базу Проекта, рассматривается с позиций установленных законом обязательств государства перед отдельными категориями граждан, выделенными из общей массы населения по определенным обьединяющим признакам (северяне, чернобыльцы, военнослужащие, переселенцы с Байконура или молодые семьи). Попросту говоря это категории льготников.

Для них устанавливается государственная поддержка, которая, по мнению разработчиков программы, способна обеспечить достаточный рост покупательной способности.

Очевидно, что перечисленные выше проблемы, требовали при разработке проекта подобного масштаба серьезнейшего финансово-экономического, технического и социологического обоснований планируемых мер и механизмов, обеспечивающих достижимость конечных результатов.

Хотя финансовые показатели второго этапа Программы (2005-2010 годы) были уточнены по итогам предыдущих лет, частично структурно изменены, а сама она обрела единого государственного заказчика и получила новые индикаторы, Программа сохранила первоначальный принцип - оказание государственной финансовой поддержки на цели приобретения жилья только отдельным категориям граждан.

В качестве основных финансовых механизмов реализации программы приняты субсидирование и кредитование, которые, по мнению ее разработчиков должны повысить платежеспособный спрос населения, ускорить формирование рынка жилья и таким образом в короткие сроки снять остроту жилищной проблемы. По классической схеме спрос должен повлиять на рост предложения и привлечь значительные инвестиции в строительство доступного по цене и комфортного жилья.

В этом контексте заслуживает серьезного внимания мнение А.С.Старовойтова, в недалеком прошлом руководителя Управления государственной Жилищной политики Госстроя России, а ныне заместителя руководителя Росстроя, одного из ведущих в этой области специалистов, в 2003 - 2006 годах являвшегося членом Консультативной сети по вопросам городского и жилищного управления Европейской Экономической Комиссии ООН: «Термин «доступность» появился в лексиконе российских специалистов - жилищников сравнительно недавно, когда многие из них стали активно сотрудничать с различными международными организациями и экспертами, работающими в области жилищной политики. В международном профессиональном обороте используется два английских слова, переводящиеся на русский язык как «доступность» - «affordability» и «accessibility».

Доступность в значении английского «affordability» имеет в вопросах жилищного обеспечения однозначное толкование социальной направленности и трактуется как возможность обеспечения адекватным жильем тех категорий населения, которые не могут самостоятельно его приобрести на рыночных условиях, то есть как синоним социального жилья.

В документах ООН термин «доступность – «affordability» жилья трактуется следующим образом: «Доступным жильем называется жилье стандартного качества, предоставляемого по более низким ценам, чем в целом оно предлагается на местном жилищном рынке. В это понятие может включаться субсидируемое арендное жилье, субсидируемое дешевое частное жилье, в том числе жилье в долевой собственности, и в некоторых рыночных ситуациях дешевое жилье для продажи. В градостроительных и жилищных планах местных властей следует предусматривать предоставление соответствующего количества доступного жилья в указанном выше смысле этого слова».

В Великобритании существует следующее определение доступного жилья: «Доступное жилье (affordable housing)» может быть классифицировано как социальное жилье, предоставляемое в аренду по заниженным, ниже рыночных, ценам, а также может включать в себя иные формы субрыночного жилья, например, «промежуточная аренда» (когда арендные ставки выше цен социальной аренды, но ниже рыночной аренды). В общем смысле под доступным жильем понимается субсидируемое или «дешевое» жилье любой формы собственности.

Термин «accessibility» в значении «доступность» имеет совершенно иное наполнение - достаточное предложение жилья на свободном рынке для всех рыночных механизмов его приобретения или аренды.

Очевидно, что в Программе «Жилище» в термин «доступность» авторами заложено в основном значение создания достаточного рыночного предложения жилья для различных платежеспособных вариантов.

Анализ предлагаемых механизмов реализации Программы позволяет сделать вывод о том, что практически все намечаемые Правительством Российской Федерации шаги направлены только на дальнейшее развитие и совершенствование рыночных отношений в жилищной сфере страны.

Основываясь на исходных данных Программы можно сделать заключение, что из 61 процентов семей, нуждающихся в России в улучшении жилищных условий, примерно половина семей (30 процентов от общего числа семей) в ближайшие пять лет смогут решить жилищную проблему за счет резкого увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов. Еще примерно 9 процентов семей (или 4,5 миллиона семей) стоят в очереди на улучшение жилищных условий и, возможно, в течение пяти-семи лет смогут получить жилье из государственных и муниципальных фондов социального использования.

Но даже, исходя из этих оптимистических прогнозов, программа не предлагает никаких мер по решению жилищной проблемы оставшимся 22 процентам нуждающихся семей, или 32 миллионам человек».

2. Новые и старые проблемы.

Демографическая составляющая жилищной проблемы, которой ранее не уделялось достаточного внимания, со временем все сильнее влияет на политику и экономику страны. Поскольку процессы внешней миграции в нашей стране еще не приобрели существенной масштабности, основные демографические вопросы связаны с коренным населением.

Тенденции, которые отмечались Комитетом по населенным пунктам ЕЭК ООН, характерны как для стран западной, так и восточной Европы включая Россию: увеличение домашних хозяйств с одновременным уменьшением их среднего размера, приводит к превышению темпов роста спроса на жилье над ростом населения; рост числа семей с одним родителем, в связи с чем, увеличивается число детей, живущих в неполных семьях; быстрое старение населения и связанный с этим рост иждивенчества, порождающего дополнительные издержки, которое должно нести государство.

Отсюда следует, что планы строительства жилья должны учитывать и существующие противоречия демографического характера, связанные с историей формирования жилищного фонда, особенно в крупных городах.

В материале С.М.Лыжина «Особенности развития возрастной структуры населения в домах массового строительства», размещенном на сайте www.asm.rusk.ru, и в ряде других публикаций дан анализ, основанный на материалах исследования, проведенного автором в 1986-2005 гг.

Формирование структуры жилищного фонда в городах рассматривается в значительных временных отрезках, соответствующих социально-экономическим этапам развития страны. В процессе формирования жилищного фонда города население распределяется пропорционально времени строительства и заселения жилища.

Жилые районы состоят из разных типов зданий различных периодов строительства и заселения. Основная часть жителей городов, получившая жилье от своих предприятий, практически не меняла место работы и проживания, оставаясь в нем до своей смерти.

По данным переписи населения 2002 года в России непрерывно проживают в месте постоянного жительства с рождения 58,1 процентов мужчин и женщин в трудоспособном возрасте и 14,2 процентов - старше трудоспособного возраста (для сравнения - средняя американская семья за время жизни меняет место проживания и работы 6-7 раз).

В силу этого, в крупных городах на территориях спальных жилых районов, построенных в 60-70-х годах, растут разнообразные социальные проблемы: катастрофически не хватает поликлиник для людей пожилого возраста, сокращается количество дошкольных учреждений, которые, особенно за последнее десятилетие, просто исчезли, уступив место частным или государственным офисам, или на их месте выросли дома с элитным жильем.

Кроме того, разрастание жилых массивов порождает транспортные проблемы, стало модным строительство крупных дорогих супермаркетов, труднодоступных для пожилых людей, в то время как привычные для жителей небольшие местные магазины закрываются.

Причина подобных явлений кроется в том, что потребность меняется со временем, отражая демографическое движение населения, возрастные особенности жителей города и даже территорий.

Если раньше предприятия, привлекающие граждан на работу сами участвовали в строительстве жилья и социальной инфраструктуры, то теперь это стало заботой только местной власти, которая, получив достаточно полномочий, в условиях резкого изменения экономической законодательной базы в области градостроительства не успела подготовить новые градостроительные планы и сформировать участки для массовой застройки. Если (как правило), строительство ведется точечно на месте сносимых зданий, то практически очень сложно улучшить сложившуюся социальную инфраструктуру.

Результаты исследований демографической структуры населения в каждом типе жилых домов основных этапов массового жилищного строительства выявили ряд особенностей и закономерных явлений:

1. Каждому этапу жилищного строительства соответствует своя демографическая структура населения.

2. Каждая возрастная группа населения требует создания соответствующих условий обслуживания и комфорта.

3. За период массового жилищного строительства индустриальных типов домов сформировались огромные территории массовой жилой застройки со специфичным демографическим составом населения, которые уже сегодня требуют учета возрастных особенностей при формировании структуры нового жилищного строительства и системы социального обслуживания.

Каждый возраст человека создает свои особые отношения. Будь то маленький ребенок, школьник, молодой или пожилой человек - все они имеют свои особенности, потребности, привычки и желания, которые должны быть удовлетворены.

Культура жилища должна обеспечить такой уровень комфорта и качества жизни не только в самой жилой ячейке - квартире, но и на территории, в общей структуре жилого образования, чтобы были удовлетворены потребности каждой возрастной группы населения. Игнорирование этих факторов может привести к нарастанию социального недовольства населения.

Поэтому критика ФЦП «Жилище» в немалой степени звучит из-за того, что, развивая финансовые инструменты, увеличивающие возможность приобретения жилья (ипотеку), она полностью оставила за кадром вопросы получения стабильного заработка на длительный период (наличие производства или создание нового), наличие или отсутствие транспортной инфраструктуры, развитость медицинских, образовательных и других социальных услуг. То есть нет общей цифры обьема капитального строительства, который необходимо выполнить на этапах реализации Проекта. Все выведено в зону ответственности региональных и местных органов власти и не дает возможности представить себе весь масштаб задачи.

Если есть развитая инженерная и транспортная инфраструктура, то действительно, спрос способен подтянуть предложение и рынок работает по классической схеме.

Если перечисленные вопросы не решены, а мы знаем, насколько велика диспропорция в развитии различных регионов, в том числе по душевому региональному доходу населения, то задача разработчиков Программы по решению жилищной проблемы состояла в ее тесной увязке с другими приоритетными национальными проектами.

Отсюда понятно, почему вопросам возрастной и социальной структуры населения стало в последнее время уделяться особое внимание и, в конце концов, нашло свое отражение при рассмотрении подходов к приоритетным национальным проектам.

В июле 2006 года Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов был переименован, и теперь он называется «Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике».

Говоря о ходе реализации Национального проекта Первый Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Д.А.Медведев сказал: «Речь идет не о том, чтобы получить бесплатную квартиру от государства, а чтобы заработать на ее приобретение. Такие возможности во всем мире создает получение жилья в кредит под определенное обеспечение. То, что у нас упрощенно называется ипотекой».

Следовательно мы вправе были ожидать, что имеется долгосрочная (так как ипотечный кредит может выдаваться на срок не менее 25 лет) программа (или социально-экономический прогноз) роста занятости населения, обеспечивающая возможность миллионам людей именно «заработать на приобретение квартиры».

Если учесть то обстоятельство, что за последние 15 лет истории страны ни одна государственная программа не была выполнена в полном обьеме, то можно предположить, что без существенных корректировок Проекта острота «жилищного вопроса» не уменьшится в ближайшем будущем для 30-40 процентов населения.